1. 日本房地產泡沫膨脹與破裂的根源

        1980年代中期,日本股市、房地產市場不斷升溫,資產泡沫逐漸形成。日經 225指數由 1985年末的 13000點上漲至 1989年末的接近 39000點,漲幅接近 200%,同期日本 6個主要城市土地價格指數漲幅達 129%。但 1990年開始,日本股市率先開始下跌,日經 225 指數當年跌幅接近 40%。隨后,股市下跌傳導至房地產市場,日本土地價格也開始了漫長的下跌,1991 年末至 2005 年末,日本 6 個主要城市土地價格指數跌幅達到 76%。 

        日本房地產泡沫膨脹與破裂的根源 投資決策

        1、日本房地產泡沫破裂初期,房地產投資、銷售短暫下跌后出現回暖,實際上并未對當時的房地產業本身造成太大沖擊。但土地價格下跌導致居民與企業部門的資產負債表受損,私人部門消費和企業設備投資明顯減少,才是當時日本經濟增速下滑的主要原因。

        2、日本土地稀缺、人口密度大,房地產市場更易產生泡沫。1980 年代,日本人口增速、城鎮化步伐均放緩,使得其房地產市場脆弱性提升。不過,土地、人口等長期因素并非觸發房地產泡沫破裂的直接因素。

        3、政策的接連失誤,才是日本房地產泡沫破裂的主要觸發因素。貨幣政策方面,“廣場協議”簽訂后日本貨幣政策承擔了國際經濟政策協調、阻止日元升值、擴大內需來壓縮經常項目盈余三大相互關聯的目標,因而實施了長時間的寬松操作。在后續緊縮時過于迅速,且同步實行了對房地產融資的總量控制政策。在資產泡沫破裂后又猶豫不決,補救不及時。財政政策方面,1980 年代日本政府推行“財政重建”,將財政收支從赤字轉為盈余,財政政策與貨幣政策間疏于配和,使貨幣政策承擔了過多的寬松職能。稅收政策方面,1980 年代初日本政府放松房地產稅政策,而在 1990 年代房地產開始下跌時卻繼續收緊房地產稅收政策,房地產稅“順周期”調整,加劇了房地產市場的下跌勢能。 


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